热菜还没有上，显然是在等人到齐才开席。
三人落座，霍生端起酒杯，是茅台，不是洋酒。这个细节又让黄家豪多了一层判断：今晚的饭局，主题跟内地有关。
“来，先干一杯。”霍生举起杯，“今天不是什么正式的场合，就是请两位来吃顿便饭，聊聊天。”
杜新明和黄家豪都端起杯，三人碰了一下，各自一饮而尽。
茅台的酱香从喉咙一路烧下去，黄家豪面不改色，放下酒杯，夹了一筷子卤水鹅片，慢慢嚼着。
霍生放下筷子，先开了腔：“杜社长刚从京城市回来，一路上辛苦了。”
此言一出，黄家豪心中微动。杜新明刚从京城市回来，那说明他的消息是第一手的。
而霍生特意选在这个时间点组局，让自己来作陪，用意不言自明：杜新明有事要谈，而霍生选中了自己作为那个“可以坐下来谈”的人。
杜新明放下酒杯，身体微微前倾，转向黄家豪。他的表情比刚才进门时更认真了一些，语气也带上了几分郑重。
“黄先生，冒昧问一句，你有没有去过内地？”
黄家豪如实答道：“没有去过呀，但也从媒体上了解过，但没有很深入地了解。”
“那有没有兴趣，去内地看一看？”杜新明的目光稳稳地落在黄家豪脸上，“看看我们改开这几年的变化。”
餐厅里安静了一瞬。筷子和盘子碰撞的声音消失了，空气像是被什么无形的东西托住了。
黄家豪看着杜新明的眼睛，电光石火之间，他明白了今晚这顿饭的真正来意。
不是因为他在香港的地产生意做得多大，不是因为弘利置业发了三亿美金的债，霍生看中的根本不是这些数字。
霍生看中的是弘利系的现金流结构、黄家豪的年龄和魄力、以及他在华资地产圈子里正在快速上升的影响力。
而杜新明感兴趣的，是一个既有资本实力、又有投资意愿、还没有被英资洋行绑定太深的华资企业家。
他们不是来找他吃饭的。是来找他谈事情的。一件可能比他这辈子做过的所有生意都更大的事情。
黄家豪放下筷子，身体微微坐直，看向杜新明的目光变得认真而专注，嘴角却仍然挂着恰到好处的笑意。
“杜社长。”他没有直接回答，而是先说了一个具体的事实，让对方知道他确实不是随口说说，“听说从鹏城市到羊城明年要修高速了。”
杜新明的眼睛微微亮了一下。黄家豪说的这个细节，说明他不是在敷衍，他确实在留意。
“高速公路的事，是有这么个事。”杜新明点头，“不止广深线，整个珠三角的路网都在规划。
现在很多香港商界的朋友都在看珠三角的机会，尤其是制造业，香港的人工涨得太快了，内地在这方面有优势。”
黄家豪点了点头，他知道杜新明在说什么，但他没有急于接话。
霍生坐在主位上，端起酒杯慢悠悠地抿了一口，目光在两个年轻人之间来回扫视。
他今晚请这顿饭，很重要的一个目的，就是想看看黄家豪在面对杜新明这样的角色时，会是什么反应。
他会急着表态吗？会像有些香港老板一样，一听到“内地”两个字就条件反射地激动起来，恨不得立刻拍胸脯表态？
还是会躲躲闪闪、顾左右而言他，像那些被英资绑得太深的华资豪门一样，既想吃肉又怕沾腥？
黄家豪的答案很快就来了。
“黄先生有空到内地去看看。”杜新明把话题又推了一步，这一次不再是试探，而是正式的邀请，“不只是珠三角。京城、上沪，还有沿海几个经济特区，都值得走一走。眼界开阔了，思路就不一样了。”
黄家豪端起酒杯，在空中微微停顿了一瞬。
片刻后，他端起酒杯，朝杜新明微微举了一下。
“杜社长，有机会肯定要去看看祖国的大好河山。”
杜新明听到“祖国”两个字，嘴角不易察觉地微微上扬了一下。
黄家豪这话说得极为聪明。“大好河山”四个字，既接了杜新明的话，又守住了他作为一个香港商人的本分。
没有刻意拔高，没有急于表态，没有让他自己显得像是在Z治表态。就是一个做生意的年轻人，对内地市场的客观认知和基本友好态度。
但这种“客观”和“基本”，在1982年的香港，已经很珍贵了。
霍生将杯中酒一饮而尽，放下酒杯，那话的语调不高不低，像是在说一件再寻常不过的事情：“阿豪，你年轻，眼界不能只盯着维多利亚港这一片水。那边的河山，比这边大得多。”
黄家豪放下酒杯，郑重地看着霍生：“霍伯伯，我记下了。”
管家这时候推着餐车进来了，热菜一道一道地端上来。鲍汁扣辽参、清蒸东星斑、潮式冻花蟹、金不换炒薄壳。
三个人重新拿起筷子，话题从内地转向了地产，又从地产转向了航运，再从航运转向了香港的赛马。
气氛松弛下来，好像刚才那几分钟的重量级对话只是一段插曲。
但黄家豪心里清楚，那不是插曲，那是序曲。
饭后，杜新明先行告辞。黄家豪陪着霍生在客厅里又坐了十几分钟，喝了一轮茶，才起身告辞。
临上车前，霍生握着他的手，多说了一句。
“阿豪，你是聪明人，知道什么该做，什么不该做。但聪明人最容易犯的毛病，就是太聪明。有时候，看准了，就往前走，别算太细。”
黄家豪站在车门边，夜风从薄扶林的山坡上吹下来，带着草木的清新气息。
他看着霍生那双眼眼睛，六十多年的江湖风雨，无数次的起落沉浮，都沉淀在那双不算大却格外明亮的眼睛里。
“霍伯伯，”他认真地说了四个字，“我明白。”
车门关上，奔驰缓缓驶出霍府。
回程的路上，黄家豪没有闭目养神，而是把今晚的每一个细节在脑子里过了一遍。
霍生亲自到门口迎接，到那杯茅台和那句“那边的河山比这边大得多”。
他摇下车窗，让夜风吹进来。
十二月的香港夜晚不冷，风里有海的咸味，也有山的清气。
…
…
…
1982年元旦刚过，香港银行业便迫不及待地祭出了加息的屠刀。
市场利率像脱缰的野马一路狂奔，企业经营贷款利息冲上19厘的历史高位，地产按揭利率更是达到了骇人听闻的21%至22%。
这意味着什么？一套普通住宅的月供，已经超过了普通家庭月收入的200%。
那些去年还在售楼处排队抢房的买家，此刻捧着银行寄来的还款通知书，手在发抖。
地产市场的紧张气氛，从第一个断供案例出现的那一刻起，就从新闻标题变成了切肤之痛。
黄家豪坐在弘利大厦二十七楼的办公室里，翻看着李国基送来的市场周报。
他一页一页地翻过去，面色平静，但每翻一页，心里就在下一盘更大的棋。
他知道，事情会加速恶化。
但他也知道，崩盘不会在一夜之间到来。香港地产这艘大船，船体再破、漏水再严重，也还有它固有的惯性。
从“惜售”到“恐慌抛售”，中间隔着的是无数个小业主从侥幸到绝望的心理转变过程。
这个过程需要时间，少则三五月，多则一年半载，同时也需要一个导火索。
而时间，正是他发那笔三亿美金债时，最想要的东西。
黄家豪知道，市场的真实情况，比报纸上的标题更触目惊心。
在他的记忆里，中小型住宅市场最先扛不住了。从1981年高峰期到1982年6月，短短半年多的时间里，普通住宅价格跌幅达到30%到35%。新界和郊区更惨，跌了40%。
那些去年还在庆幸自己“上车早”的小业主，到时候会发现自己的房子已经变成了负资产，欠银行的钱，比房子的市价还高。
“断供”这两个字像瘟疫一样，开始在市场上蔓延。
如果说中小型住宅的下跌是一场感冒，那豪宅市场的崩塌就是一场心肌梗死。
港岛南湾道、浅水湾、深水湾，这些名字曾经是香港顶级财富的代名词，是无数人奋斗一生也无法企及的梦想。
但在1982年的这场风暴中，传统豪宅区的价格跌幅达到了惊人的60%。
一套去年价值两千万的浅水湾海景豪宅，到时候挂牌八百万都无人问津。
不是价格不够低，而是市场已经没有了接盘的能力和意愿。
那些曾经在豪宅派对上挥斥方遒的炒家们，此刻一个个灰头土脸地坐在律师楼里，和银行谈判债务重组方案。
千万级豪宅无人接盘，月供链条断裂。有些炒家手里握着三四套豪宅，每套月供十几万，总收入连利息都覆盖不了。
租出去？抱歉，豪宅租赁市场同样一潭死水，到了下半年，那些原本租住在浅水湾的外籍高管，随着跨国公司缩减香港业务，已经纷纷退租离场。
市场的连锁反应是冷酷而精准的：房价跌：租售比倒挂。投资者弃租：断供。银行收楼：银主盘涌市，造就房价进一步下跌。
这是一个没有出口的死亡螺旋。
租金市场的崩溃，是压垮炒家的最后一根稻草。
在今年上年，住宅租金跌了20%到25%。对于那些以租养供的投资者来说，这意味着每月的租金收入已经无法覆盖银行按揭还款。
差额部分需要用自己的收入去填补，一天两天可以，一个月两个月也行，但当这种情况持续半年以上，再厚的家底也会被掏空。
“租不抵供”这四个字，成了1982年香港地产词典里最令人绝望的词条。
那些曾经风光无限的“收租公”“收租婆”，如今一个个愁眉苦脸地坐在茶餐厅里，商量着要不要把房子交回银行。
有人说“再扛一扛，市场总会好起来的”，有人沉默不语，有人已经悄悄搬离了原来的住所，电话也换了号码。
银行收楼部的员工比任何部门都忙碌。法拍房的数量每周都在刷新纪录，拍卖大厅里的人越来越多，举牌的却越来越少。
因为所有人都知道，今天拍下的房子，下个月可能就更便宜。
中环甲级写字楼市场也好不到哪里去。
价格跌了25%到30%，租金跌了30%。那些曾经让地产商引以为傲的“中环租金每平方尺破百”的神话，在1982年的寒流中碎了一地。
更让人心惊的是空置率。中环写字楼的空置率从去年的3%飙升到了15%。这个数字意味着什么？意味着中环每十间写字楼里，就有一间半是空的。
要知道，中环是全香港最核心的商业区，是汇丰、置地、怡和这些巨头的总部所在地。
这里的空置率从来都是个位数，3%是正常水平，5%就已经是警讯。15%？那是灾难。
新落成的写字楼更是惨不忍睹。那些在1980年、1981年开工的甲级写字楼项目，如今刚刚封顶，面对着的是一个零租客、零需求的冰封市场。
发展商们欲哭无泪，将出现建也不是，不建也不是。
建了租不出去，每天要交管理费、利息、维护成本；不建的话，前期投入的几个亿已经砸进去了，银行贷款的利息还在一天一天地滚。
有些开发商选择了最极端的方式，直接把项目卖给银行抵债，自己净身出户。
这种“割肉离场”的案例将越来越多，已经不是什么新闻了。
黄家豪对这些数字了如指掌，所以果断在去年就发卖旗下地皮，不再碰地产开发。
他知道，1982年上半年的一切，都只是前奏。
真正的恐慌，在下半年。
当上半年的跌幅和断供潮经过半年时间的发酵，当更多的小业主用尽最后的积蓄仍然无法偿还月供，当更多的银行因为坏账率飙升而被迫收紧信贷，当更多的开发商因为资金链断裂而不得不将项目折价出售。
到那时候，市场就不是“阴跌”了。
是恐慌性抛售。
不计成本、不问价格、只要现金的恐慌性抛售。
黄家豪站在落地窗前，看着维港对岸那些密密麻麻的写字楼和住宅楼。有多少人在计算着明天的月供从哪里来，有多少人在深夜里辗转反侧、无法入眠。
他转过身，拿起桌上的电话，拨了李国基的号码。
“李经理，从下周开始，每周给我一份楼盘的数据，分别有多少套、什么价位、哪个区域、银行折让多少。我要看到趋势。
另外，公司旗下物业租约重新整理，能够签长约，并支付一年以上租金的客户，要主动降租，我们要提前锁定利润。”
李国基在那头应了一声，问道，“老板，这么做我们会损失不小？”
黄家豪沉默了几秒。
“地产是有周期性，现在银行疯狂加息，只怕不是一个好消息。”
“老板的意思，这轮地产周期以见顶？”李国基犹豫了一下，问道。
“我们要防范于未然，你去执行吧。”黄家豪没有过多解释。
“明白。”
第211章 康力投资
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